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杨现领:2018年中国房地产行业将面临这6个转变

http://raybryan.com|时间:2018-01-23 17:08|责任编辑:营口热线|来源: 搜狐

杨现领:2018年中国房地产行业将面临这6个转变

编者语:

力博国际备用2018年是中国住房改革20周年,是改革开放40周年,是十九大精神贯彻落实的起始之年,也是十三五规划承上启下的一年,在这样一个大背景下,中国的房地产市场也会经历一些更长期的转变。敬请阅读。

文/杨现领(链家研究院院长)

力博国际备用2018年是中国住房改革20周年,是改革开放40周年,是十九大精神贯彻落实的起始之年,也是十三五规划承上启下的一年,在这样一个大背景下,中国的房地产市场也会经历一些更长期的转变,大致来说,是六个转变:

1、由快到慢

无论是投资增速、销售增速,还是房价增速,总体的快速增长阶段进入中低速增长阶段,由几乎所有城市普涨进入涨跌互现的分化阶段。这个转变的背后是五个基础动力:

力博国际备用(1)需求端,从总量扩张进入结构性的扩张,中国总体上不缺房子了。(2)从加杠杆到去杠杆,至少杠杆增速下降。(3)从单主体供给到多主体供给,开发商不再垄断供房,政府不再垄断供地。租赁住房和共有产权房进入供给。(4)人口从农村到城市的流动,变到城市与城市之间相互流动。(5)调控从短期改到长期,房产税进入实质性阶段,市场预期改变。

力博国际备用2、从新房到二手

力博国际备用总体上,房地产市场由以新房为主的阶段进入二手房市场为主的市场,至少是新房与二手房相互平衡、相互补充的“双轮供给”,二手房成为供给的主要渠道。2017年,24个城市二手成交大于新房。这背后还暗含着三个基本变化:(1)二手房的政策规范化;

力博国际备用(2)服务职业化,形成一批职业化的服务阶层;

力博国际备用(3)机构连锁品牌化,一批专业、规范、获得消费者认可的直营与加盟品牌快速成长。

3、从数量到质量

力博国际备用整个房地产行业作为一个整体,需要满足人民群众对品质住房的需求,从数量扩张到质量扩张,为此需要:(1)全人口的品质需要,流动人口与户籍人口对品质的定义不同,对于流动人口,安全、可支付的床位就是品质,年轻人与老人的品质需求也不同,合租单间是年轻人的品质,厨房、配套服务是老年人的品质。(2)全品类的品质提升。租赁、新房、二手,三大品类都需要不同程度的提升,新房“好宅化”,二手房更新再生,租赁标准化是基本趋势。(3)全产业链服务能力的再造。今天,整个行业的产业链服务体系都是以数量与规模扩张的模式形成的,品质的供应链几乎没有形成,从早期的设计到后期的服务,租赁服务、物业服务等围绕居住的“服务链”还有很大的改造空间。

力博国际备用4、从购到租

这个转变已经讲过,不多讲,主要是三个红利:(1)租金的红利。长期来看,租金会持续上升,涨幅主要取决于收入增速。(2)B2C崛起的机构化红利。(3)运营的红利。租赁产业化的价值归宿一定是运营。

力博国际备用5、从线下到线上

力博国际备用消费者的线上行为正在发生深刻的变迁:(1)信息消费前置,线上消费越来越前置于线下消费,越来越多的用户在带看 或交易前已经是深度的互联网用户,或者说,线下的行业实际上 已经被线上牵引;(2)信息消费越来越“重”,用户对信息的消 费密度、消费时长都在往“重”的方向迁移,随着信息的透明和内 容的丰富,信息消费只会更重。(3)线上与线下消费的时长在逆转,现在链家线上用户的消费时长往往超过 3 个月,远远大于线下行业的累积时间。(4)交互越来越深。链家的线上用户通 过 IM 等线上工具与经纪人进行深度的互动,越来越多的交易流 程被线上线。(5)消费者本身开始成为信息和内容的生产者, 互联网信息和内容从PGC向UGC逐步转变。

力博国际备用6、从开发到运营

未来值钱的高估值的千亿市值公司一定会更多地出现在运营领域,总体是这几个细分领域:(1)租赁的力博国际备用商,今天最高的约200亿市值,未来会出现千亿市值的公司。(2)存量房的更新改造力博国际备用。这个机会更大,未来会出现大型的二手房力博国际备用商。(3)以房产作为基础资产的REITS。(完)

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